محرر بتاريخ.../...../...........بين كل من :- 1) السيد...................المقيم............( طرف اول ) 2) السيدة /...................المقيمة...........( طف ثاني ) ورثة المرحوم.....................وهم............. ( طرف ثالث ) تمهيد حيث ان المتعاقدين يملكون قطعة ارض زراعيه كائنه بناحية........ مركز...........بحوض...........نمره...........محافظ ة...........ولقد سبق تحرير عقد قسمة وفرز وتجنيب مؤرخ بتاريخ..../.../........ تحدد فيه ما يخص كل طرف من نصيب وحيث ان اطراف هذا العقد رغبوا في استبدال اماكل القطع مع المحافظة علي نصيب كل منهم من المساحة فلقد تم الاتفاق والتراضي بينهم وبعد ان اقر كل منهم علي اهليته للاتفاق والتعاقد والتصرف علي الاتي :- اولا :- يعتبر هذا التمهيد السابق جزء لا يجزء من هذا العقد ثانيا :- قبل المتعاقدين ان يختص الطرف الاول السيد /................ بالقطعة رقم 1 واحد حليا التي كانت تأخذ رقمي (5,4) سابقا في العقد السابق البالغ مساحتها...س...ط....ف....وحدودها كالاتي :- الحد البحري : ملك............. بطول الحد القبلي : ملك................ بطول الحد الغربي :...................بطول الحد الشرقي :...................بطول ثالثا :- قبل المتعاقدين ان تختص الطرف الثاني السيدة /....................بالقطعة رقم ( 2) حاليا وسابقا القطعة رقم ( 2) والبالغ مساحتها س...ط...ف...وحدودها كالاتي : الحد البحري :...جسر ترعة ومسقي الاطيان بطول الحد القبلي : ملك............................. بطول الحد اتلشرقي : ملك...........................بطول الحد الغربي : ملك............................. بطول رابعا :- قبل المتعاقدين ان يختص الطرف الثالث ورثه المرحوم /...................بالقطعة رقم ( 2) حاليا والبالغ مساحتها...س...ط...ف وحدودها كالاتي : الحد البحري : ملك................ بطول الحد القبلي :ملك.....................بطول الحد الشرقي :ملك...................بطول الحد الغربي : ملك................ بطول خامسا :- يقر جميع المتعاقدين بان هذه القسمة باتة ونهائية بحيث لا يجوز لاحدهم الرجوع في شيء منها واصبح كلا من المتعاقدين مالك الحصة الواردة قرين اسمه وله ان يتصرف فيها كما يشاء دون اي تدخل او اعتراض من الباقين بل اصبح من حق كل متقاسم ان يتخذ اجراءات تسجيل نصيبه واستغلاله كما يشاء ويقر الجميع انهم عي استعداد تسجيل عقد القسمة هذا لصالحهم جميعا او لصالح من يرغب علي اننفراد وتكون مصارف كل طرف علي حسابه الخاص سادسا :- حرر هذا العقد بالقسمة والفرز وبالتجنيب بعد استبدال اماكن القطع مع المحافظة علي المساحات من ثلاثة نسخ بيد كل طرف نسخه للعمل بها عند الاقتضاء ....................والله خير الشاهدين طرف اول........................ طرف ثاني.............................طرف ثالث
عقد إبقاء حالـة الشيوع
انه في يوم -------- الموافق --------
قد تحرر هذا العقد فيما بين كلاً من :-
أولا : --------
المقيم / -------- ( طرف أول ) ثانياً : --------
المقيم / -------- ( طرف ثان )
وقد اقر كل منهم بأهليته للتعاقد و اتفقوا على ما يلي :-
البنــد الأول
يمتلك المتعاقدون فيما بينهم العقارات الموضحة أدناه وهى :-
البنــد الثاني
يقر المتعاقدون بأن العقارات المذكورة والموضحة بالبند الأول مملوكة لهم بموجب --------
البنــد الثـالــث
يقر المتعاقدون بأن العقارات المذكورة خالية من كافة الحقوق العينية أيا كان نوعها كالرهن والاختصاص و الامتياز و حقوق الانتفاع و الارتفاق ظاهرة أو خفية و أنها ليست موقوفة و لا محكرة .
البنــد الرابــع
اتفق المتعاقدون كل فيما يخص نصيبه على ابقاء حالة الشيوع قائمة فيما بينهم فى هذا العقار لمدة -------- تبداء من -------- وتنتهى فى -------- ويتعهد كل منهم وخلفاؤه من بعده بعدم طلب القسمة أو التصرف في حصته بطريق البيع أو الهدم أو البدل أو الرهن أو بأي طريقة كانت طول مدة سريان هذا العقد .
البنــد الخـامــس
قد وكل المتعاقدون -------- في إدارة العقارات المذكور طول مدة هذا العقد و توزيع صافى الريع عليهم كل بنسبة نصيبه في نهاية كل -------- ويكون له في سبيل استغلاله التأجير وأجراء الإصلاحات و أعمال الصيانة اللازمة و دفع العوائد و المصروفات الأخرى و له عمل كل ما يراه لازما للحصول على احسن غلة من العقار .
البنــد السـادس
جميع مصروفات هذا العقد تقع على عاتق --------
البنــد السـابــع
أي نزاع ينشأ بسبب هذا العقد تختص به المحاكم التابع لها موطن -------- بكافة أنواعها و درجاتها .
البنــد الثـامــن
تحرر هذا العقد من -------- بيد كل من أطرافه نسخة للعمل بموجبها .
الطرف الأول الطرف الثانى
اسم البائع: اسم المشترى:
رقم البطاقة: رقم البطاقة:
التوقيع: التوقيع:
إنه فى يوم -------- الموافق -------- تحرر هذا العقد بين كل من : أولاً: -------- المقيم : --------
(طرف أول )
ثانياً: -------- المقيم: --------
(طرف ثانى )
وبعد أن أقر المتعاقدان بمجلس هذا العقد بأهليتهما للتعاقد اتفقا على الأتى : البند الأول باع الطرف الأول للطرف الثانى القابل لذلك جميع أنقاض المبنى ملكه الكائن -------- بكافة أنواعه ومشتملاته وهذا المبنى مسطحه حوالى -------- متر مربع ومكون من -------- دور ومحدود بالحدود الأتية :- الحد البحرى: -------- الحد الغربى: -------- الحد الشرقى: -------- الحد القبلى: -------- البند الثانى يقر الطرف الأول بأنه المالك الوحيد للعقار المبيعه أنقاضه بموجب هذا العقد كما يضمن ان العقار المذكور خالى من كافة الحقوق العينية اياً كانت أنواعها . البند الثالث تم هذا البيع بثمن إجمالى وجزافى قدره -------- جنيهاً دفعها الطرف الثانى للطرف الأول ويعتبر التوقيع على هذا العقد بموجب مخالصة نهائية . البند الرابع يقر الطرف الثانى المشترى بأنه عاين بنفسه المبانى المطلوب هدمها وبيع أنقاضها المعاينة التامة النافية للجهالة وأنه قبل مشتراها بحالتها الحاضرة وبطريق جزافى . البند الخامس يلتزم الطرف الثانى بإستخراج الرخص اللازمة للهدم بمعرفته ووفقاً للشروط الموضحة بالقانون رقم 344 لسنة 1956 ويكون مسئولاً وحده عن كل مخالفة تقع بسبب ذلك وعليه إتخاذ كافة الإجراءات اللازمة للمحافظة على أملاك الجيران . البند السادس يلتزم الطرف الثانى بإتمام عملية الهدم ونقل الأنقاض والأتربة وتسليم الأرض للطرف الأول خالية فى مدة أقصاها -------- يوماً وفى حالة تأخره يلتزم بسداد التعويضات اللازمة للطرف الأول . البند السابع يتعهد الطرف الأول بتسليم المبيع للطرف الثانى لهدمه خالياً من السكان فى مده أقصاها -------- يوماً ، فإذا تأخر عن التسليم فى الميعاد المذكور إمتدت المدة المقررة للتنفيذ بقدر مدة التأخير . البند الثامن أتفق الطرفان على انه فى حالة نشوب اى نزاع بسبب هذا العقد تكون المحكمة المختصة بنظره هى محكمة موطن العقار المراد هدمه . البند التاسع تحرر هذا العقد من -------- نسخة بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها عند اللزوم .
..........شارع ......... حي / مدينة ...... محافظة ........ الباب الأول : البيانات المتعلقة بالاتحاد مادة 1 - أغراض الاتحاد :اتحاد ملاك العقار رقم ...........بشارع.......... بحي ( أو مدينة أو قرية ) بمحافظة............. مادة 2- أغراض الاتحاد :أغراض الاتحاد هي ضمان حسن الانتفاع وحسن إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة في العقار المشار إليه في المادة السابقة . مادة 3- مقر الاتحاد :................................ مادة 4- مدة الاتحاد :مدة الاتحاد غير محدودة، وتبدأ من تاريخ قيده بالوحدة لمختصة وفقاً لأحكام القانون رقم 49 لسنه 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر . الباب الثاني : ملكية العقار وعضوية الاتحاد مادة 5- ملكية الأجزاء المفرزة :يتكون العقار من............... طبقة تحتوى على.......... شقة . وبيانات ملكيتها الآتي : 1- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 1 مملوكة لـــ : 2- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 2 مملوكة لـــ : 3- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 3 مملوكة لـــ : 4- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 4 مملوكة لـــ : 5- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 5 مملوكة لـــ : 6- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 6 مملوكة لـــ : ............................ ............................ مادة 6- إيضاح الملكية 1) يمتلك العضو ملكية مفرزة الشقة أو الطبقة الخاصة به، وهى تشمل على ما أعد لاستعماله وحده ، وبصفة خاصة ما يوجد داخل الشقة أو الطبقة من حواجز فاصلة بين الحجرات و أدوات صحية وأنابيب المياه والكهرباء الداخلية ، وما يكون بالأرضية والجدران والأسقف ، وكذلك النوافذ والأبواب والشرفات . (2) يمتلك العضو ملكية مشتركة الأجزاء المشتركة بينه وبين غيره من الملاك الحواجز الفاصلة بين وحدتين من حوائط وأسقف وغيرها . (3) يمتلك العضو على الشيوع، كل بنسبة نصيب الوحدة أو الطبقة المملوكة له ، الأجزاء المشتركة مع باقي ملاك المبنى من البناء وملحقاته المعدة للانتفاع المشترك بين الجميع ، وبوجه خاص : الأرض والأساسات والأعمدة والجدران الرئيسية وقواعد الأساسات والمداخل والسلالم والأبنية والممرات والدهاليز والأسطح والمصاعد والمرافق وكل أنواع الأنابيب ، إلا ما كان منها داخل الشقة أو الطبقة وخزانات المياه .... الخ . مادة 7- أعضاء الاتحاد : أعضاء هذا الاتحاد هم ( ستة أعضاء على الأقل غير بائع العقار بالتقسيط ) . 1- .... مالك ( أو ممثل ملاك ) الطبقة ( أو الشقة ) رقم ..... ( أو مالك الشقق أو الطبقات أرقام ......) - و ما يعادل نصيبه ....... من ملكية العقار . 2- .... مالك ( أو ممثل ملاك ) الطبقة ( أو الشقة ) رقم ..... ( أو مالك الشقق أو الطبقات أرقام.....) وما يعادل نصيبه ..... من ملكية العقار . 3- ............. 4- ............. 5- ............ 6- ............ 7- ............ بائع ( أو ممثل بائعي ) العقار بالتقسيط . مادة 8- اكتساب العضوية :يصبح عضواً في الاتحاد كل من يمتلك وحدة من وحداته ( شقة أو طبقة ) في تاريخ لاحق على قيد الاتحاد ، وتبدأ العضوية من تاريخ التملك . مادة 9- زوال العضوية :تزول عضوية الاتحاد في إحدى الحالتين الآتيتين : 1- انتقال ملكية عضو الاتحاد لنصيبه في العقار إلى الغير ، بحيث لا يصبح مالكاً لشقة أو طبقة فيه . 2- تمام سداد أقساط الثمن بالنسبة إلى بائع العقار بالتقسيط . مادة 10- تمثيل ملاك الشقة أو الطبقة الواحدة :لملاك الشقة أو الطبقة - في حالة تعددهم - أن يختاروا من يمثلهم في عضوية الاتحاد . فإن تعذر اتفاقهم ، يعين من يمثلهم بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار طبقاً لأحكام المادة 11. مادة 11- تمثيل بائعي العقار بالتقسيط :لبائعي العقار بالتقسيط - في حالة تعددهم- أن يختاروا من يمثلهم في عضوية الاتحاد ، فإن تعذر اتفاقهم ، يعين من يمثلهم بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار ، بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم . مادة 12- الإخطار بالتعديلات في العضوية :تخطر الوحدة المحلية المختصة بكل تعديل في عضوية الاتحاد أو في ملكية الأعضاء أو في ممثلي ملاك الطبقة أو الشقة أو ممثلي البائعين بالتقسيط خلال أسبوع من تاريخ وقوعه . الباب الرابع : إدارة الاتحاد مادة13 - يتولى الإتحاد :1- الجمعية العمومية للاتحاد . 2- مأمور الاتحاد . مادة 14- تشكيل الجمعية العمومية :تتكون الجمعية العمومية للاتحاد من جميع أعضائه . ويحضر مأمور الاتحاد جلسات الجمعية العمومية ، و لو كان من غير أعضاء الاتحاد ، وفى هذه الحالة ، يكون له حق المناقشة دون التصويت . مادة 15- دعوة الجمعية العمومية للانعقاد :تدعى الجمعية العمومية للانعقاد بناء على طلب مأمور الإتحاد ، أو بناء على طلب عدد من الأعضاء يملكون 20% على الأقل من وحدات العقار ، أو بناء طلب الوحدة المحلية المختصة . يجب أن تسلم الدعوة لأعضاء الاتحاد أو من يمثلونهم قانوناً باليد مع توقيعهم بما يفيد التسليم وذلك قبل موعد الانعقاد بأسبوع على الأقل، ويعلن عنها بمدخل العقار ، ويحدد في الدعوة جدول الأعمال ، ومكان الانعقاد وموعده. مادة 16- الإنابة في الحضور :لعضو الاتحاد أن يحضر الجمعية العمومية بنفسه ، أو ينيب عنه آخر بتوكيل عرفي مكتوب ، ولا يجوز للعضو أن ينوب عن أكثر من عضو واحد . على أنه يجوز لممثل ملاك الطبقة أو الشقة أو لممثل بائعي العقار بالتقسيط أن ينيب عنه أحد شركائه في الشقة أو الوحدة أو العقار . مادة 17- نصاب الاجتماع :فيما عدا الحالات التي ورد فيها نص خاص في القانون أو في هذا النظام، لا يكون انعقاد الجمعية العمومية صحيحاً ، إلا بحضور مالكي 60% على الأقل من الأنصبة في العقار .فإذا لم يتوافر هذا النصاب في الاجتماع، انعقدت الجمعية العمومية بناء على دعوة ثانية خلال الخمسة عشر يوماً التالية ، ويعتبر اجتماعها الثاني صحيحاً ، أيًّا كان عدد الأعضاء الحاضرين وأياًّ كانت ملكياتهم . مادة 18- الأغلبية اللازمة لاتخاذ القرارات :مع مراعاة ما ورد بشأنه نص خاص في القانون أو في هذا النظام تصدر قرارات الجمعية العمومية من أغلبية أصوات الحاضرين محسوبة على أساس قيمة الأنصبة. مادة 19- محاضر الجلسات :يعد مأمور الاتحاد محاضر جلسات الجمعية العمومية يدون فيها زمان ومكان الانعقاد وعدد الأعضاء الحاضرين وأسمائهم والقرارات الصادرة وعدد الأصوات التي حازها كل قرار، ويبلغ صورة هذه المحاضر إلى الوحدة المحلية المختصة . مادة 20- اختصاصات الجمعية العمومية :تختص الجمعية العمومية بكل ما يتعلق بإدارة واستغلال الأجزاء المشتركة من العقار ولها على الأخص ما يأتي : 1- التصديق على نظام الاتحاد وتعديله ، كلما دعت الحاجة إلى ذلك. 2- تعيين مأمور الاتحاد وعزله . 3- تقرير أجر لمأمور الاتحاد وتحديد هذا الأجر في حالة تقريره . 4- الموافقة على إجراء تأمين مشترك من الأخطار التي تهدد العقار . 5- الموافقة على إجراء أية أعمال أو تركيبات مما يترتب عليها زيادة في قيمة العقار كله أو بعضه . 6- تحديد الشروط والتعويضات والالتزامات التي تفرض على الأعضاء . 7- تحديد الإجراءات اللازم اتخاذها لمواجهة حالة هلاك البناء - بحريق أو بسبب آخر - وتحديد ما فرض على الأعضاء لمواجهة مصاريف الاتحاد . 8- تحديد الاشتراكات التي يؤديها الأعضاء لمواجهة مصاريف الاتحاد . 9- النظر في الشكاوى والتظلمات التي تقدم من ذوى الشأن . 10- تعيين حراس العقار والبوابين وغيرهم من العاملين به وعزلهم وتحديد أجورهم ومكافأتهم ، ويجوز أن يفوض مأمور الاتحاد في هذا الاختصاص . 11- منح قروض لأعضاء لتمكينهم من القيام بالتزاماتهم. 12- تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة في العقار . 13- إقرار الموازنة التقديرية للاتحاد. 14- التصديق عل الحساب الختامي للاتحاد. 15- فض المنازعات التي تنشأ بين الأعضاء وبعضهم بسبب يتعلق بملكيتهم المشتركة فى العقار . 16 - تصفية الاتحاد عند إنقاصه . مادة 21- تعيين المأمور :يعين المأمور بقرار من الجمعية العمومية ، ويجوز أن يتضمن قرار التعيين تحديد أجر له . مادة 22- اختصاصات المأمور :يتولى مأمور الاتحاد : 1- قيد الاتحاد ما لم يكن قد سبق قيده . 2- تنفيذ قرارات الجمعية العمومية . 3- الإشراف على أعمال الاتحاد في النواحي الإدارية والمالية . 4- الإشراف على أعمال البوابين والحراس وغيرهم من العاملين بالعقار . 5- إعداد ميزانية تقديرية للاتحاد ، تشمل تحديد أوجه الإنفاق المطلوبة خلال السنة المالية ومصادر التمويل المفتوحة . 6- اقتراح الاشتراكات الشهرية أو السنوية التي يؤديها أعضاء الاتحاد لمواجهة المصروفات . 7- إعداد حساب ختامي في نهاية كل سنة مالية ،يبين فيه ما تم إنفاقه من مصروفات الاتحاد وأوجه الإنفاق . 8- تمثيل الاتحاد أمام الغير و أمام القضاء حتى في مخاصمة أي من الأعضاء . مادة 23- اختصاص المأمور في الأحوال العاجلة :لمأمور الاتحاد في الأحوال العاجلة أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها ويعرض الأمر على الجمعية العمومية في أول اجتماع تال لإقرار ما تم .
..........شارع ......... حي / مدينة ...... محافظة ........ الباب الأول : البيانات المتعلقة بالاتحاد مادة 1 - أغراض الاتحاد :اتحاد ملاك العقار رقم ...........بشارع.......... بحي ( أو مدينة أو قرية ) بمحافظة............. مادة 2- أغراض الاتحاد :أغراض الاتحاد هي ضمان حسن الانتفاع وحسن إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة في العقار المشار إليه في المادة السابقة . مادة 3- مقر الاتحاد :................................ مادة 4- مدة الاتحاد :مدة الاتحاد غير محدودة، وتبدأ من تاريخ قيده بالوحدة لمختصة وفقاً لأحكام القانون رقم 49 لسنه 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر . الباب الثاني : ملكية العقار وعضوية الاتحاد مادة 5- ملكية الأجزاء المفرزة :يتكون العقار من............... طبقة تحتوى على.......... شقة . وبيانات ملكيتها الآتي : 1- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 1 مملوكة لـــ : 2- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 2 مملوكة لـــ : 3- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 3 مملوكة لـــ : 4- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 4 مملوكة لـــ : 5- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 5 مملوكة لـــ : 6- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 6 مملوكة لـــ : ............................ ............................ مادة 6- إيضاح الملكية 1) يمتلك العضو ملكية مفرزة الشقة أو الطبقة الخاصة به، وهى تشمل على ما أعد لاستعماله وحده ، وبصفة خاصة ما يوجد داخل الشقة أو الطبقة من حواجز فاصلة بين الحجرات و أدوات صحية وأنابيب المياه والكهرباء الداخلية ، وما يكون بالأرضية والجدران والأسقف ، وكذلك النوافذ والأبواب والشرفات . (2) يمتلك العضو ملكية مشتركة الأجزاء المشتركة بينه وبين غيره من الملاك الحواجز الفاصلة بين وحدتين من حوائط وأسقف وغيرها . (3) يمتلك العضو على الشيوع، كل بنسبة نصيب الوحدة أو الطبقة المملوكة له ، الأجزاء المشتركة مع باقي ملاك المبنى من البناء وملحقاته المعدة للانتفاع المشترك بين الجميع ، وبوجه خاص : الأرض والأساسات والأعمدة والجدران الرئيسية وقواعد الأساسات والمداخل والسلالم والأبنية والممرات والدهاليز والأسطح والمصاعد والمرافق وكل أنواع الأنابيب ، إلا ما كان منها داخل الشقة أو الطبقة وخزانات المياه .... الخ . مادة 7- أعضاء الاتحاد : أعضاء هذا الاتحاد هم ( ستة أعضاء على الأقل غير بائع العقار بالتقسيط ) . 1- .... مالك ( أو ممثل ملاك ) الطبقة ( أو الشقة ) رقم ..... ( أو مالك الشقق أو الطبقات أرقام ......) - و ما يعادل نصيبه ....... من ملكية العقار . 2- .... مالك ( أو ممثل ملاك ) الطبقة ( أو الشقة ) رقم ..... ( أو مالك الشقق أو الطبقات أرقام.....) وما يعادل نصيبه ..... من ملكية العقار . 3- ............. 4- ............. 5- ............ 6- ............ 7- ............ بائع ( أو ممثل بائعي ) العقار بالتقسيط . مادة 8- اكتساب العضوية :يصبح عضواً في الاتحاد كل من يمتلك وحدة من وحداته ( شقة أو طبقة ) في تاريخ لاحق على قيد الاتحاد ، وتبدأ العضوية من تاريخ التملك . مادة 9- زوال العضوية :تزول عضوية الاتحاد في إحدى الحالتين الآتيتين : 1- انتقال ملكية عضو الاتحاد لنصيبه في العقار إلى الغير ، بحيث لا يصبح مالكاً لشقة أو طبقة فيه . 2- تمام سداد أقساط الثمن بالنسبة إلى بائع العقار بالتقسيط . مادة 10- تمثيل ملاك الشقة أو الطبقة الواحدة :لملاك الشقة أو الطبقة - في حالة تعددهم - أن يختاروا من يمثلهم في عضوية الاتحاد . فإن تعذر اتفاقهم ، يعين من يمثلهم بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار طبقاً لأحكام المادة 11. مادة 11- تمثيل بائعي العقار بالتقسيط :لبائعي العقار بالتقسيط - في حالة تعددهم- أن يختاروا من يمثلهم في عضوية الاتحاد ، فإن تعذر اتفاقهم ، يعين من يمثلهم بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار ، بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم . مادة 12- الإخطار بالتعديلات في العضوية :تخطر الوحدة المحلية المختصة بكل تعديل في عضوية الاتحاد أو في ملكية الأعضاء أو في ممثلي ملاك الطبقة أو الشقة أو ممثلي البائعين بالتقسيط خلال أسبوع من تاريخ وقوعه . الباب الرابع : إدارة الاتحاد مادة13 - يتولى الإتحاد :1- الجمعية العمومية للاتحاد . 2- مأمور الاتحاد . مادة 14- تشكيل الجمعية العمومية :تتكون الجمعية العمومية للاتحاد من جميع أعضائه . ويحضر مأمور الاتحاد جلسات الجمعية العمومية ، و لو كان من غير أعضاء الاتحاد ، وفى هذه الحالة ، يكون له حق المناقشة دون التصويت . مادة 15- دعوة الجمعية العمومية للانعقاد :تدعى الجمعية العمومية للانعقاد بناء على طلب مأمور الإتحاد ، أو بناء على طلب عدد من الأعضاء يملكون 20% على الأقل من وحدات العقار ، أو بناء طلب الوحدة المحلية المختصة . يجب أن تسلم الدعوة لأعضاء الاتحاد أو من يمثلونهم قانوناً باليد مع توقيعهم بما يفيد التسليم وذلك قبل موعد الانعقاد بأسبوع على الأقل، ويعلن عنها بمدخل العقار ، ويحدد في الدعوة جدول الأعمال ، ومكان الانعقاد وموعده. مادة 16- الإنابة في الحضور :لعضو الاتحاد أن يحضر الجمعية العمومية بنفسه ، أو ينيب عنه آخر بتوكيل عرفي مكتوب ، ولا يجوز للعضو أن ينوب عن أكثر من عضو واحد . على أنه يجوز لممثل ملاك الطبقة أو الشقة أو لممثل بائعي العقار بالتقسيط أن ينيب عنه أحد شركائه في الشقة أو الوحدة أو العقار . مادة 17- نصاب الاجتماع :فيما عدا الحالات التي ورد فيها نص خاص في القانون أو في هذا النظام، لا يكون انعقاد الجمعية العمومية صحيحاً ، إلا بحضور مالكي 60% على الأقل من الأنصبة في العقار .فإذا لم يتوافر هذا النصاب في الاجتماع، انعقدت الجمعية العمومية بناء على دعوة ثانية خلال الخمسة عشر يوماً التالية ، ويعتبر اجتماعها الثاني صحيحاً ، أيًّا كان عدد الأعضاء الحاضرين وأياًّ كانت ملكياتهم . مادة 18- الأغلبية اللازمة لاتخاذ القرارات :مع مراعاة ما ورد بشأنه نص خاص في القانون أو في هذا النظام تصدر قرارات الجمعية العمومية من أغلبية أصوات الحاضرين محسوبة على أساس قيمة الأنصبة. مادة 19- محاضر الجلسات :يعد مأمور الاتحاد محاضر جلسات الجمعية العمومية يدون فيها زمان ومكان الانعقاد وعدد الأعضاء الحاضرين وأسمائهم والقرارات الصادرة وعدد الأصوات التي حازها كل قرار، ويبلغ صورة هذه المحاضر إلى الوحدة المحلية المختصة . مادة 20- اختصاصات الجمعية العمومية :تختص الجمعية العمومية بكل ما يتعلق بإدارة واستغلال الأجزاء المشتركة من العقار ولها على الأخص ما يأتي : 1- التصديق على نظام الاتحاد وتعديله ، كلما دعت الحاجة إلى ذلك. 2- تعيين مأمور الاتحاد وعزله . 3- تقرير أجر لمأمور الاتحاد وتحديد هذا الأجر في حالة تقريره . 4- الموافقة على إجراء تأمين مشترك من الأخطار التي تهدد العقار . 5- الموافقة على إجراء أية أعمال أو تركيبات مما يترتب عليها زيادة في قيمة العقار كله أو بعضه . 6- تحديد الشروط والتعويضات والالتزامات التي تفرض على الأعضاء . 7- تحديد الإجراءات اللازم اتخاذها لمواجهة حالة هلاك البناء - بحريق أو بسبب آخر - وتحديد ما فرض على الأعضاء لمواجهة مصاريف الاتحاد . 8- تحديد الاشتراكات التي يؤديها الأعضاء لمواجهة مصاريف الاتحاد . 9- النظر في الشكاوى والتظلمات التي تقدم من ذوى الشأن . 10- تعيين حراس العقار والبوابين وغيرهم من العاملين به وعزلهم وتحديد أجورهم ومكافأتهم ، ويجوز أن يفوض مأمور الاتحاد في هذا الاختصاص . 11- منح قروض لأعضاء لتمكينهم من القيام بالتزاماتهم. 12- تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة في العقار . 13- إقرار الموازنة التقديرية للاتحاد. 14- التصديق عل الحساب الختامي للاتحاد. 15- فض المنازعات التي تنشأ بين الأعضاء وبعضهم بسبب يتعلق بملكيتهم المشتركة فى العقار . 16 - تصفية الاتحاد عند إنقاصه . مادة 21- تعيين المأمور :يعين المأمور بقرار من الجمعية العمومية ، ويجوز أن يتضمن قرار التعيين تحديد أجر له . مادة 22- اختصاصات المأمور :يتولى مأمور الاتحاد : 1- قيد الاتحاد ما لم يكن قد سبق قيده . 2- تنفيذ قرارات الجمعية العمومية . 3- الإشراف على أعمال الاتحاد في النواحي الإدارية والمالية . 4- الإشراف على أعمال البوابين والحراس وغيرهم من العاملين بالعقار . 5- إعداد ميزانية تقديرية للاتحاد ، تشمل تحديد أوجه الإنفاق المطلوبة خلال السنة المالية ومصادر التمويل المفتوحة . 6- اقتراح الاشتراكات الشهرية أو السنوية التي يؤديها أعضاء الاتحاد لمواجهة المصروفات . 7- إعداد حساب ختامي في نهاية كل سنة مالية ،يبين فيه ما تم إنفاقه من مصروفات الاتحاد وأوجه الإنفاق . 8- تمثيل الاتحاد أمام الغير و أمام القضاء حتى في مخاصمة أي من الأعضاء . مادة 23- اختصاص المأمور في الأحوال العاجلة :لمأمور الاتحاد في الأحوال العاجلة أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها ويعرض الأمر على الجمعية العمومية في أول اجتماع تال لإقرار ما تم .
الباب الخامس : مالية الاتحاد مادة 24- السنة المالية :تبدأ السنة المالية للاتحاد في أول يناير ، وتنتهي في 31 ديسمبر من كل سنة ، على أن تبدأ السنة الأولى من تاريخ قيد الاتحاد وتنتهي في 31/12 ، من السنة التالية . مادة 25- موارد الاتحاد :تتكون المواد المالية للاتحاد من : 1- الاشتراكات التي يؤديها الأعضاء . 2- العائد الناتج عن الاستغلال المشروع للأجزاء المشتركة . 3- التبرعات التي يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو غيرهم . 4- ما تحدده الجمعية العمومية من موارد الأخرى . مادة - 26 الدفاتر :يمسك مأمور الاتحاد دفتراً يسجل إيرادات ومصروفات للاتحاد ، ويخضع هذا الدفتر لرقابة الجمعية العمومية للاتحاد ، والوحدة المحلية المختصة. الباب السادس : حقوق الأعضاء والتزاماتهم مادة - 27 استعمال الأجزاء المشتركة :لكل عضو ،في سبيل الانتفاع بالجزء الذي يملكه في العقار، أن يستعمل الأجزاء المشتركة فيما أعدت له على ألا يحول ذلك دون استعمال باقي الأعضاء لحقوقهم ، أو يلحق الضرر بهم. ولا يجوز إحداث أي تعديل في الأجزاء المشتركة في العقار بغير موافقة الجمعية العمومية للاتحاد ولو عند تجديد البناء ، إلا إذا كان التعديل يقوم به أحد الأعضاء على نفقته الخاصة ويكون من شأنه أن يسهل استعمال تلك الأجزاء دون أن يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بالأعضاء الآخرين . مادة - 28 تكاليف الصيانة أ) يتحمل العضو دون سواء نفقات صيانة وإصلاح الأجزاء المملوكة له ملكية مفرزة . (ب) نفقات صيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة بين عضو وآخر توزع بينهما ويتحملانها دون سواهما . (ج) يتحمل الأعضاء جميعاً نفقات الانتفاع المشترك وحفظ وصيانة وإدارة وتجديد الأجزاء المشتركة ويتحدد نصيب العضو في هذه النفقات بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه في العقار . مادة 29 - قروض الأعضاء :يجوز للجمعية العمومية لاتحاد أن تمنح قرضاً لمن يعجز من الأعضاء عن دفع حصته في نفقات تجديد العقار أو القيام بالتزاماته الناشئة عن اشتراكه في ملكية الأجزاء المشتركة أو تلك الناشئة عن تلاصق ملكيته الخاصة بملكية غيره من الأعضاء ، وذلك لتمكينه من أداء هذه الالتزامات ويكون هذا القرض مضموناً بامتياز على الجزء المفرز الذي يملكه وعلى حصته الشائعة في الأجزاء المشتركة في العقار ، وتحسب مرتبه الامتياز من يوم قيده ، وذلك طبقاً لحكم المادة 869 من القانون المدني . مادة 30- الامتناع عن أداء الالتزامات :إذا امتنع عضو الاتحاد عن أداء الاشتراكات أو التأمينات أو غيرها من الالتزامات الواجبة عليه ، وفقاً للقانون أو لهذا النظام ،كان لمأمور الاتحاد أن يكلفه بالأداء ثم يستصدر أمراً بالأداء طبقاً لأحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية . الباب السابع : في انقضاء الاتحاد مادة 31- أسباب الانقضاء :ينقضي الاتحاد لأحد سببين : 1- التعديل في ملكية العقار بحيث يقل عدد ملاكه عن ستة وذلك ما لم يتفق المالك كتابة على استمراره . 2- هلاك العقار . مادة 32- التصفية :تتولى الجمعية العمومية تصفية الاتحاد في حالة انقضائه وفقاً للقواعد التي تحددها . الباب الثامن : أحكام عامة مادة 33- المأمور المؤقت :يتولى المأمور المؤقت سلطات مأمور الاتحاد إلى أن يتم تعيينه ، وله على الأخص : 1- اتخاذ إجراءات قيد الاتحاد في الوحدة المحلية المختصة . 2- إعداد النظام القانون للاتحاد . 3- دعوة أول جمعية عمومية للاتحاد للنظر في : (1) التصديق على نظام الاتحاد . (2) تعيين مأمور الاتحاد . مادة 34- إجراءات قيد الاتحاد :على المأمور المؤقت أن يطلب من الوحدة المحلية المختصة قيد الاتحاد وذلك خلال أسبوعين من تاريخ تعيينه ، ويتضمن طلب القيد أوصاف العقار وأسماء الملاك وأنصبتهم والبالغ بالتقسيط إن وجد . مادة 35- إجراءات استصدار نظام الاتحاد :على المأمور أن يدعو الجمعية العمومية للانعقاد خلال شهرين على الأكثر من تاريخ قيد الاتحاد ، وذلك للتصديق على نظام الاتحاد . مادة 36 - نسخ النظام :تودع الوحدة المحلية نسخة من نظام الاتحاد مرفقاً بها محضر الجمعية العمومية بالتصديق عليه ، ويسلم كل عضو من أعضاء الاتحاد - القدامى والجدد - صورة من هذا النظام ومن أية قرارات تصدرها الجمعية العمومية للاتحاد تتعلق بحقوق الأعضاء واجبات . مادة 37 - ملاحظات :تعتبر الملاحظات واردة في الهوامش جزءاً لا يتجزأ من هذا النظام . الباب التاسع : أحكام إضافية للجمعية العمومية لاتحاد الملاك أن تضيف ما تراه من أحكام بشرط ألا تتعارض مع أحكام بشرط ألا تتعارض مع أحكام القانون.
انه فى يوم ........ الموافق .............. تم تحرير هذا العقد بين كل من : 1) السيد / ........ الجنسية ........ مقيم برقم ........ شارع ........ قسم ........ محافظة ........ بطاقة عائلية رقم ........ سجل مدنى ........ 2) السيد / ........ الجنسية ........ مقيم برقم ........ شارع ........ قسم ........ محافظة ........ بطاقة عائلية رقم ........ سجل مدنى ........
" طرف أول "
3) السيد / ........ الجنسية ........ مقيم برقم ........ شارع ........ قسم ........ محافظة ........ بطاقة عائلية رقم ........ سجل مدنى ........
" طرف ثانى "
يقر المتعاقدون بأهليتهم للتعاقد و اتفاقهم على ما يلي : "البند الأول" قبل الطرف الثاني الانضمام إلى اتحاد الملاك الذي تم تكوينه لإقامة وحدات سكنية بالأرض الفضاء الكائنة ........ و ذلك لتملك وحدة بالشروط الآتية : "البند الثاني" يكون التقدير المبدئي لقيمة الوحدة المكونة من ........ حجرة و صالة مبلغ ........ فقط ........ جنيها شاملا ما يخصها من الأرض و المباني و التشطيب اللوكس و الخدمات تسدد على ........ دفعات :- الأولى: ومقدارها ........ فقط ........جنيها تسدد عند التوقيع على هذا العقد . الثانية : ومقدارها ........ فقط ........ جنيها تسدد عند البدء في أعمال البناء . الثالثة : ومقدارها ........فقط ........ جنيها تسدد خلال ........ شهر من سداد الدفعة السابقة . الرابعة و الخامسة : تسدد كل منها خلال ........شهر من سداد الدفعة الثالثة . على أن يتم السداد بحساب الاتحاد لدى بنك ........ "البند الثالث" تتم التسوية النهائية لقيمة الوحدة بعد أتمام أعمال التشطيب على ألا يتم التسليم إلا بعد الوفاء بكامل القيمة المستحقة . "البند الرابع" توزع الوحدات على أعضاء الاتحاد بالاختيار المباشر وفقا لترتيب الأسبقية في الانضمام للأتحاد . "البند الخامس" لا يجوز الانسحاب من الاتحاد إلا عن طريق تنازل عضو عن حصته لأحد الأعضاء ، فإن لم يرغب أحدهم فيها جاز التنازل للغير . "البند السادس" يقر الطرف الثاني بأنه يسقط حقه مقدما في طلب الشفعة فيما يتم التصرف فيه من وحدات و أنه قبل الانضمام للأتحاد على هذا الأساس . "البند السابع" يتم تسجيل حصة كل عضو و ما يخصها من الأرض بعد أجراء التسليم و يتحمل العضو المصاريف اللازمة لذلك . "البند الثامن" الكماليات الخارجة عن المقرر تنفيذه يلتزم بها من يرغب فيها على أن يوفى بفرق السعر فور تقديره بشرط إبداء هذه الرغبة قبل تنفيذ العمل المقرر و إلا تحمل الراغب بكافة التكاليف . "البند التاسع" إذا أخل العضو بدفع أي من الدفعات خلال ثلاثة أسابيع من التاريخ المحدد للوفاء بها جاز للأتحاد بعد انقضاء هذه المدة بيع وحدته بالممارسة لحساب العضو على أن يستقطع من الثمن قيمة الدفعات الباقية و يرد ما يجاوزها للعضو , كل ذلك دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو أي أجراء أخر . "البند العاشر" يكون أعضاء الاتحاد شركاء كل بقدر حصته في ملكية الأرض و الأجزاء المعدة للاستعمال المشترك من البناء و بوجه خاص الأساسات و الأعمدة الخراسانية و الكمرات و الجدران الرئيسية و المداخل و الأفنية و الممرات و المناور و السلم و قواعد الأرضيات و المصاعد و مسكن البواب و السطح و الحديقة و كل أنواع المواسير إلا ما كان منها داخل الوحدة , و على العموم كل ما أعد للاستعمال المشترك . "البند الحادي عشر" الأجزاء المشتركة المنوه عنها بالبند السابق غير قابلة لأجراء قسمة في شأنها و تظل خاضعة للشيوع الأجبارى ويخص كل متعاقد فيها قدرا يوازى قيمة النسبة المملوكة له في العقار ولا يجوز له التصرف فيها منفصلة عن وحدته . "البند الثاني عشر" الحواجز الفاصلة بين وحدتين تكون ملكيتها مشتركة بين مالكي الوحدتين و يسرى في شأنها أحكام الحائط المشترك المقررة بالمادة 814 من القانون المدني وما بعدها . البند الثالث عشر" لكل عضو في سبيل الانتفاع بالجزء الذي يملكه استعمال الأجزاء المشتركة فيما أعدت له على ألا يحول دون استعمال باقي الأعضاء لحقوقهم أو على نحو يضر بهم أو بالعقار . "البند الرابع عشر" لا يجوز للعضو أحداث أى تعديل بواجهة العقار أو فى الأجزاء المشتركة بغير موافقة جميع المتعاقدين حتى عند تجديد البناء ما لم يكن من شأن هذا التعديل تسهيل استعمال هذه الأجزاء دون أن يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بباقي المتعاقدين و يشترط أجرائه على نفقة من أجراه . "البند الخامس عشر" يلتزم كل عضو , بنسبة الحصة التي يتملكها في العقار بتكاليف حفظ الأجزاء المشتركة و صيانتها و إدارتها و تجديدها كالالتزام بقيمة استهلاك المياه و الإنارة وأجرة البواب و الضرائب العقارية و مصروفات الحفظ و الصيانة على أن تقدر القيمة بوقت إنشاء العقار و الواردة بأول سند للتمليك ، ويسرى هذا الالتزام أيا ما كان قدر نصيبه من الانتفاع بهذه الأجزاء ولا يتخلص منه إلا في حالة عدم انتفاعه كلية بالجزء الذي تطلب هذه المصروفات . "البند السادس عشر" للعضو التخلص من التزامه المبين بالبند السابق إذا تخلى عن ملكيته للوحدة التي يتملكها ، ولكن لا يجوز له ذلك بالتخلي عن ملكيته للأجزاء المشتركة أو بإبداء رغبته في عدم انتفاعه بها . "البند السابع عشر" على صاحب السفل القيام بالأعمال و الترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو بصيانة السقف و الجدران وعدم المساس بالأعمدة و الكمرات الموجودة بداخل وحدته وإلا كان لصاحب العلو تنفيذ هذا الالتزام جبرا بحكم من القضاء أو طلب بيع السفل . "البند الثامن عشر" لا يجوز لصاحب العلو أن يزيد في عبء السفل وعليه صيانة علوه من بلاط و ألواح و مواسير صرف وإلا التزم بإصلاح الأضرار التي تترتب على ذلك . "البند التاسع عشر" يلتزم العضو بكافة الأحكام التي تضمنها النظام الذي قرره الاتحاد لضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك و حسن إدارته . "البند العشرون" إذا هلك العقار بتهدمه كليا أو جزئيا تعين على المأمور دعوة جميع الأعضاء لإصدار قرار بالأغلبية المطلقة محسوبة على أساس قيمة الأنصباء لبيان ما يجب إتباعه ، فان قرر إعادة البناء التزم كل عضو بأن يكمل المبلغ الذي دفع من المسئول عن الهلاك أو الذي تحصل عليه الاتحاد من شركة التأمين كل بنسبة حصته على أن يسقط الاتحاد التزام من امتنع عن الوفاء بعد إخطاره بذلك مقابل تعويضه عن حصته في الأرض محسوبة وقت إسقاط الالتزام . "البند الواحد و العشرون" يقر العضو بقبول قيام الطرف الأول بكافة الأعمال التي يتطلبها تنفيذ المشروع حتى تمام التسليم لقاء استحقاق هذا الطرف نسبة 2.5% من قيمة الأعمال مقابل ذلك , كما ينيط به القيام بأعمال مأمور الاتحاد إلى حين تعيينه . "البند الثاني و العشرون" يتم اختيار مأمور للأتحاد بعد تسليم جميع الوحدات , على أن يكون ذلك بالأغلبية المنوه عنها بالبند "20" للقيام بأعمال الحفظ و الصيانة على نحو ما تضمنه النظام المشار إليه على أن ينص قرار تعيينه على الأجر الذي يتقرر له . "البند الثالث و العشرون" يعتبر توقيع العضو على هذا العقد قبولا لجميع ما تضمنه من أحكام مما لا يجوز معه الاعتراض على أي منها أو طلب تعديلها . "البند الرابع و العشرون" للطرف الأول دعوة جميع الأعضاء بكتاب موصى عليه للاجتماع لنظر المسائل التي يرى طرحها للمناقشة وتكون قرارات الاتحاد ملزمة للجميع متى صدرت مستوفية الأغلبية سالفة البيان . "البند الخامس و العشرون" للاتحاد بذات الأغلبية فرض أي تأمين مشترك من الأخطار التي تهدد العقار أو الأعضاء في جملتهم و له منح قرض لأحد أعضائه لتنفيذ التزاماته المتعلقة بملكية الوحدة ويكون للأتحاد امتياز على حصة المقترض تحسب مرتبته من يوم قيده . "البند السادس و العشرون" للأتحاد بإجماع الآراء بيع السطح للارتفاع بالبناء إلى العلو المصرح به قانونا وفقا للرسومات الهندسية و التصميم المعد عند البدء في إقامة البناء وله القيام بذلك بمشاركة جميع الأعضاء لبيع الوحدات المستحدثة و له في سبيل ذلك عقد قرض بضمان العقار . "البند السابع و العشرون" حرر العقد من نسختين لكل طرف نسخة .
انه فى يوم ........ الموافق ......... أبرم هذا العقد بمدينة ........ بين كل من : 1) السيد / ........ الجنسية ........ مقيم برقم ........ شارع ........ قسم ........ محافظة ........ بطاقة عائلية رقم ........ سجل مدنى ........ " طرف أول " 2) السيد / ........ الجنسية ........ مقيم برقم ........ شارع ........ قسم ........ محافظة ........ بطاقة عائلية رقم ........ سجل مدنى ........ " طرف ثانى " يقر المتعاقدان بأهليتهما للتعاقد و الاتفاق على ما يلى : "البند الأول" يمتلك الطرف الأول الأرض الفضاء المعدة للبناء الكائنة بشارع ........قسم ........محافظة ........ والبالغ مساحتها ........ مترا مربعا , و يحدها من الناحية البحرية ........ و القبلية ........ و الشرقية ........ و الغربية ........ بالمكلفة رقم ........ باسم ........ و ذلك بطريق ........ و قد باع نصف هذه المساحة للطرف الثاني بموجب عقد بيع عرفي مؤرخ ...... "البند الثاني" قام المتعاقدان بموجب هذا بتكوين اتحاد ملاك فيما بينهما لإقامة عمارة سكنية من ........ طابق يشتمل كل منها على ........شقة و ذلك وفقا للأحكام المقررة قانونا وتوجيه دعوة عامة للانضمام إليه على الأسس المبينة بعقد الانضمام . "البند الثالث" تظل الدعوة قائمة حتى يكتمل العدد المقرر لأعضاء الاتحاد بما يتساوى مع عدد الوحدات و يصبح كل من ينضم للأتحاد عضوا فيه . "البند الرابع" في حالة عدم اكتمال العدد المطلوب رغم انقضاء ستة أشهر على توجيه الدعوة يجتمع الطرفان مع من أنضم من أعضاء للنظر فيما يتبع على ألا ينفذ أي قرار إلا إذا وافق عليه الطرفان معا . "البند الخامس" إذا أكتمل العدد يتولى الطرفان تنفيذ المشروع مقابل حصولهما على نسبة 2.5 % كأتعاب من إجمالي قيمة تكاليف البناء معدا للتسليم مع التزام الطرف الأول بإتمام إجراءات التسجيل . "البند السادس" حرر العقد من نسختين لكل طرف نسخة . " الطرف الأول "................................ " الطرف الثاني " ........................................ "محضر تصديق" وزارة العدل ـ مصلحة الشهر العقاري والتوثيق. مكتب توثيق ........ ........................................ محضر تصديق رقم ........ لسنة ........ أنه في يوم ........ الموافق ........... أمامنا نحن ........ الموثق بالمكتب سالف البيان. قد تم التوقيع على هذا العقد من السيد/ ........ بطاقة عائلية رقم ........ سجل مدنى ........ , ومن السيد/ ........ بطاقة عائلية رقم ........ سجل مدنى ........ وهذا تصديق منا بذلك. الموثق....................
أهمية مهنة المعاين والفاحص في سوق العقارات ؟ كيفية معاينة المبنى تعلم قبل ان تشتري
تعد عملية اقتناء العقار والإقدام على شرائه مغامرة يفترض أن تكون محسوبة جيدا، نظرا لأن هذه العملية تكلف المشتري الكثير من مدخراته المالية، ولعل عملية معاينة وفحص العقار المراد شراؤه من أهم العناصر التي يعتمد عليها سوق التعاملات العقارية، وبخاصة أن هذه العمليةمرتبطة بقواعد علمية وفنية يجب على الوسطاء ووكلاء المشترين والبائعين أن يعرفوها بشكل جيد، حيث إن أصحاب العقارات المعروضة للبيع لا يقومون بتقديم مفاجآت سارة أو منح عقارهم مجانا للمشترين، بل في كثير من الأحيان يبدو العقار للوهلة الأولى وكأن كل شيء فيه كامل وعلى خير ما يرام، ولكن ذلك قد يكون ظاهريا فقط وقد تكون هناك عيوب خفية في العقار لا تكتشف إلا بواسطة ذوي الخبرة والمتمرسين، وفي هذه الدراسة المختصرة سأحاول تقديم عرض لعملية شراء المسكن والأسس والنقاط التي يجب ملاحظتها من خلال معاين وفاحص العقار المختص.
فحص ومعاينة العقار
لقد أوصت الدراسات التي أجريت لخدمة مشتري المساكن والعقارات أن يتم تكليف معاين أو فاحص محترف لفحص ذلك العقار، والذي يجب أن يتلقى التدريبات والخبرات الكافية لكي يمد المشتري بكل المعلومات الصحيحة عن العقار والتي قد تساعد بشكل فاعل في اتخاذ قراره بشأن القيام بعملية الشراء وإتمامها على الوجه المطلوب، لأن كل المشكلات التي قد لا يظهرها البائع أو لا يكتشفها المشتري أو الوسيط العقاري سوف يترتب عليها أعباء مالية لا يتحملها سوى المشتري نفسه، وتكون الصفقة من خلال ذلك خاسرة بالنسبة له. وفي الوقت الحاضر فإنه يوجد في بعض الدول المتقدمة مهنة رسمية لفاحصي أو معايني العقارات والمنازل يحصلون فيها على رخصة أو شهادة من الجهات المختصة، بحيث لا يستطيع هؤلاء مزاولة هذه المهنة دون الحصول على تلك الرخصة ويطلق عليه (فاحص) أو (معاين) أو (مفتش) عقارات Building Inspictor، وفي الوقت ذاته يوجد في كثير من البلدان عدد كبير من الدخلاء على هذه المهنة ممن يقحمون أنفسهم فيها مدعين أنهم مفتشون مختصون في المباني المعروضة للبيع ويؤدون هذه المهمة بأنفسهم كمهنة دون أي تدريب أو تأهيل صحيح يخولهم القيام بهذه العملية والنتائج السلبية المترتبة على أخطائهم يتحملها دائما المشتري لا غيره.
القواعد والأسس التي يجب أن تراعى عند فحص المباني المعروضة للبيع
إن عملية فحص ومعاينة أي مبنى ما هي إلا عملية تفتيش لما يراه المفتش أو الفاحص المدرب بعينه Visual Inspiction ويجب على الفاحص الواعي على الأقل تفتيش كل المعطيات التالية:
الموقع الخارجي للمبنى Courtyard أساسات المبنى ـ الحوائط والجدران الخارجية للمبنى ـ الأسطح وما يغطي زوايا المنزل وساحاته ـ دعائم الأسقف ـ الدور الأسفل المبنى ـ موقف السيارة وما جاوره من التمديدات والتوصيلات الكهربائية وأعمال الإنارة ـ التوصيلات الصحية الظاهرية خارجيا وداخليا - نظام التكييف والتهوية والتدفئة إن وجد - الحالة الداخلية العامة للعقار (الملاحظات على التشطيب) Finishing.
هذا ويتم تعيين فاحصي المنازل من قبل بائعيها، ولا يجب على الفاحص أو المعاين تقديم أي مقترحات بخصوص إصلاح أو تجديد المباني، وبهذا الغرض يعين بائعو المباني متخصصين في إصلاحات أو مقاولات تجديد وترميم العقارات ولا يكون لهم أية صلة بفاحصي المباني لأن أولئك تكون مهمتهم فقط معرفة كل محتويات ومكونات المبنى المبيع وكل أنظمة التشغيل التي بداخله وهم يعملون جماعات وأفرادا.
ما هو المتوقع من فاحص أو معاين المباني؟
مطلوب من فاحص المنزل أن يكون على معرفة كاملة بأسباب وكيفية حدوث الأعطال داخل أنظمة المباني والعيوب الحقيقية في أي جزء من أجزاء المبنى المحدد للبيع والنتائج المترتبة على هذه العيوب وتكلفتها الفعلية، ويتوقع المشترون أو العملاء من الفاحص أن يعد لهم تقريرا كاملا وشاملا عن الحالة الفعلية للمبنى المراد شراؤه وقائمة بالعيوب والملاحظات التي تحتاج إلى تصليح أو استبدال بجديد وذلك لتحديد السعر المناسب للمسكن من واقع جمع التكاليف وفق جداول كميات تقديرية ومسعرة تقترب من الواقع.
ما هو غير المتوقع من فاحص أو معاين المبنى
لا يجب عل فاحص المبنى عند المعاينة أن يستخدم أية أساليب قد تضر أو تدمر أي محتوى من محتويات المبنى كما أنه بالطبع لا يستخدم أشعة إكس في عملية البحث عن العيوب والخفايا الموجودة داخل المنزل، وبناء عليه يجب على المشتري ألا يتوقع تقريرا من الفاحص بعد المعاينة يحتوي على كل كبيرة وصغيرة وتقريرا عن حالة كل سلك أو أنبوب أو مسمار في أحد أركان المبنى، ولكن عمله يقوم على معاينة الأجزاء الظاهرة منه كما أنه يكشف الأشياء غير الملائمة للمشتري والتي تخص الأمن والسلامة داخل المبنى. كما أن على المشتري ألا يعتبر تقرير المعاينة المعد من قبل الفاحص على أنه خطاب ضمان لشراء المباني وكفالة ضد السقوط أو يستخدم في حالة الإصلاحات في المستقبل، وبوجه عام لا يوجد عقار مكتمل ومطابق لجميع المواصفات التي يريدها المشتري، فكل مبنى بحاجة إلى أعمال صيانة وإصلاحات حتى توافق رغبات هذا وذاك.
كيف يحصل المشتري على فاحص مبان على مستوى من التأهيل العالي؟
في البلدان التي توجد فيها هذه التخصصات يمكن للمشتري البحث في عناوين الهاتف الخاصة بالمهن المختلفة للحصول على أحد هؤلاء المختصين الحاصلين على شهادة أو ترخيص من جهة مختصة تخوله مزاولة هذه المهنة، أما بالنسبة للبلدان التي لا يوجد فيها هذا التخصص فمن الواجب البحث عن بعض المختصين في أحد حقول العمل العقاري والممارسين لهذه العملية وأخذ أكثر من رأي لتكوين فكرة متكاملة عن العقار المراد شراؤه ويفضل من يكون من ذوي التخصصات الهندسية أو الفنية المساعدة ممن لهم باع طويل في التعامل في سوق العقارات. نحن نعاني في بلدنا من عدم وجود الفاحص
كيفية معاينة المبنى .
وهنا يأتي الدور البارز للوسطاء ووكلاء المشترين أو وكلاء البائعين لكي يتعلموا طبيعة وأسرار فحص ومعاينة المباني لكي تضاف إلى أعمالهم وخبراتهم ولكي يستطيعوا من خلالها القيام بالوساطة العقارية بالشكل الأكمل، وهذا يأتي عن طريق حضورهم عمليات معاينة مبان على الطبيعة عن طريق خبراء في هذه المهنة ويمكنهم أيضا السؤال عن الشيء أو الأشياء التي يجهلونها أو لم يستطيعوا تفسيرها بأنفسهم في عملية المعاينة والاستعانة بالمختصين في هذا المجال وهذا ما يسهم في عملية صقل تجربتهم وخبرتهم، فضلا عن وجوب حضورهم دورات وندوات في هذا المجال ليصبحوا مدربين على كشف أية عيوب مرئية داخل المباني المراد شراؤها مع ضرورة إعداد نماذج معاينة وفحص وتفتيش معدة بشكل علمي وعملي تغطي جميع متطلبات زبائنهم.
عملية إعداد مبنى ما ليكون جاهزا للفحص والمعاينة
إن عملية تجهيز المبنى ليكون جاهزا للفحص والمعاينة ليست بهدف الغش أو التدليس بل إن الغرض منها إظهار المبنى بصورته الحقيقية الواضحة بإعادة الحياة إليه ومساعدة المشتري لاكتشاف الجانب الإيجابي الذي يبحث عنه، وحتى يتم تقدير المبنى حق قدره ولا يبخسه في ثمنه، وهذه من مصلحة كلا الطرفين بأن تساعد على اتخاذ القرار بيعا وشراء.
تعد القائمة التالية مهمة جدا إذا ما تمت مراعاتها في عملية إنجاح إعداد وتجهيز مبنى ما قبل عملية المعاينة:
1 – نظافة كامل أجزاء المبنى من الداخل والخارج والأحواش.
2 – إزالة طبقة صغيرة من بلاط الأرضيات بالجلي (والصنفرة) إذا كانت قابلة لذلك أو عمل نظافة عامة بمواد تلميع خاصة.
3 – تنظيف فتحات صرف الأمطار الموجودة على السطح من الأحجار أو القش والأشياء التي لا يجب أن تكون هناك.
4 – تعديل كل مجاري المياه في فناء المنزل، مثل الصنابير والأنابيب الموصولة لها والأنابيب المقتربة وبخاصة تلك التي تكون بها عيوب مثل تنقيط المياه وما أشبه، مع مراعاة تنظيف أحواش الدور الأرضي والمدخل.
5 – قص الأشجار والجذور والجذوع الزائدة في الحديقة وعلى السطح وتنظيف الواجهة بشكل عام.
6 – دهان كل الأجزاء للأسوار والفناء الخارجي وتهذيب الجذوع الخشبية للأشجار، وذلك لتزيين المظهر العام كما يفضل القيام بدهان الأبواب والشبابيك والحوائط الداخلية.
7 – فحص وإصلاح الممرات الخارجية في فناء المنزل وسد كل الحفر التي قد تكون موجودة في المناطق المزروعة وإعادة تقليم الأشجار.
8 – تنظيف أو تغيير الفلاتر الخاصة بمكيفات الهواء لضمان وصول هواء نظيف للمنزل وإعطاء كفاءة أكثر مع تجديد أو صيانة أجهزة تهوية البهو الرئيسي للمبنى.
9 – إصلاح الحوائط في الدور الأرضي للمبنى وعمل صيانة كاملة لها.
10 – عدم القيام بأعمال صيانة متسرعة أو زهيدة التكاليف قد يكون لها انعكاس سلبي.
11 – التأكد من سلامة عمل كل الأبواب والشبابيك ودهانها وتغيير مقابضها في حالة أنها لا تعمل كما يجب.
12 – التأكد من سلامة التوصيلات الصحية الخاصة بالمياه والصرف الصحي في المنزل وإصلاح التالف إن وجد.
13 – استبدال كل وحدات الإنارة والمصابيح التي لا تعمل في المنزل مع تنظيف السليم منها.
14 – التأكد من سلامة الحوائط والجدران من الخارج والداخل ومعالجة الشروخ إن وجدت (قبل عملية الدهان).
15 – فحص مصارف المياه في الحمامات والتأكد من عملها بشكل جيد مع تسليك المعطل.
16 – وأخيرا في حال ما إذا كان البيت مهجورا يجب التأكد من أن جميع الخدمات الموجودة في المبنى على اتصال بلوحة التحكم الرئيسية مثل (الكهرباء، المياه، التدفئة والتكييف على حد سواء).
تعريف البيع :هو ببساطه التأثير بأيجابيه على قرار العميل بالشراء. نتكلم قليلا عن العمـــــــــــــــــــيل (الزبون) ونرى مدى تأثيره على عملنا ومن هو بالنسبه لنا؟.
.العميل هو المدير
.هوالذي يدفع رواتبنا وهو سبب وجودنا في العمل
.هو لا يعتمد علينا إنما نحن من يعتمد عليه
.هو لا يعتبر تشويشا أو مزعجاً لعملنا إنما هو عملنا بحد ذاته
.نحن لا نقدم له خدمه إنما هو يقدمها لنا من خلال إعطائنا الفرصه لذلك. إذا فهو سر نجاحنا ومصدر رزقنا فيجب علينا التعامل معه بكل إحتراف
سر البيع/ كل عملية بيع تعتمد على ثلاثة عناصر: *البائع
*المنتج
*العميل (الزبون)
في حال توفر الثلاث عناصر بأذن الله يتبقى التوفيق من الله ومن ثم البيع وهنا الحصاد!!!!!!!!!
وكي نستطيع كسب الحصاد لدينا سلسله من الخطوات إذا فهمنا محتواها تكون خطوات إيجابية تساعد بشكل فعال على الإرتقاء في عملية البيع الناجحة الخطوه الاولى: طريقة التفكير ( احرص دائما ان يكون انتباهك مع العميل بشكل مباشر لكي تجمع افكارك وتستطيع خدمة عميلك بعلم مؤكد.
الخطوة الثانيه: طريقة فتح الحوار( أجعل روح الدعابه ودخولك الى قلب العميل هدفك الرئيسي وهناك انواع مختلفه للعملاء .
الخطوه الثالثه : تحديد الأحتياجات.
الخطوه الرابعه : أقتراح الحلول .
الخطوه الخامسه : التعامل مع الاعتراضات بحذر من خلال معرفتك لنوعية العميل أو شخصيته.
الخطوهالسادسه : إغلاق الصفقة .
الخطوه السابعه : الإيفاء بالوعود وخدمة ما بعد البيع
كيف تشتري منزلك بخطوات ست
الخطوة الأولى: حدد ما الذي تريده ابدأ أولاً بعمل قائمة بالميزات التي تريدها في بيتك القادم حسب الأفضلية مبينا الأسباب. استعمل هذه القائمة كدليل لبحثك ولكن تذكر بأن تتماشى مع ميزانيتك فربما تحتاج إلى القيام بعمل مقارنات وتنازلات. إضافة إلى ذلك، يمكنك التحدث إلى وسيطك العقاري المحترف عن المنطقة التي ترغب في العيش فيها. إن موقع المنزل الذي ترغب به هو جزء كبير ومهم لأي عملية انتقال من عقار إلى آخر. لذا فوسيطك له طاقم عمل مدربون بطريقة تمكنهم من مساعدة عملائهم على تحديد اختياراتهم عن طريق المشاركة عبر تحديد توجهات السوق وعدد من المعلومات المحلية مثل إحصائيات عن الجوار (السكان الحاليين بالمنطقة) والروابط الاجتماعية المشتركة.
الخطوة الثانية: حدد ميزانيتك
الآن وبعد أن عرفت ماذا تريد بالضبط، حان الوقت لأن ترى ما الذي تستطيع تحمله ماليا حيث بإمكانك أن تبدأ بحساب كلفتك. عندما تكون جاهزا للانتقال للخطوة التالية، يمكنك الحصول على موافقة مسبقة لقرض عقاري إذ أن هذا الإجراء يمكن أن يتم في أقل من ساعة واحدة ويحقق في نفس الوقت هدفين هامين: أولا: سوف يظهر لك سعر البيت الذي يتناسب مع ميزانيتك وكيف ستكون عليه أقساطك الشهرية ثانيا: أن البائع سيعلم بأن ميزانيتك تسمح لك بشراء منزله. من الواضح، أن المشتري الموافق عليه مسبقا والذي يوجد لديه قرضاً عقارياً موافقاً عليه، بحاجة إلى تثمين للعقار حيث يمكن للمشتري أن يستخدم لأكثر من مرة الموافقة السابقة عليه كحافز قوي خلال عملية التفاوض.
الخطوة الثالثـة: التسوق والبحث عن منزل
عندما تحدد المنطقة التي ترغب في الإقامة بها والمنطقة التي تنوي العيش ضمنها، وتكون قد كونت لديك فكرة واضحة عن المنزل الذي بقدرتك اقتناءه، يكون الوقت قد حان لمقارنة العقارات الفعلية. إن بدء هذا البحث عن طريق الإنترنت يمكن أن يساعدك في توفير وقتك بما أنه يساعدك على تحديد المنازل التي تتماشى مع معايير بحثك. بعد ذلك ، ابدأ بزيارة تلك المنازل شخصيا برفقة ممثل مبيعات من طرف و سيطك العقاري المحترف واطلب منه أن يقوم بترتيب زيارات لهذه المنازل و حضور يوم / أيام مفتوحة في المنطقة التي ترغب بها وضمن حدود ميزانيتك والمعايير المحددة من قبلك. عند مقارنة البيوت بعضها ببعض تأكد بأن تنظر إلى جميع سمات ومواصفات العقار. هل ضريبة العقار هي نفس الضريبة التي تدفعها على بيتك الحالي؟ هل العقار مجدد؟ هل عدد غرف النوم والحمامات هي نفس عدد غرف النوم والحمامات في بيتك السابق؟ هل موقع العقار في نفس شارع بيتك أو شوارع مماثلة ؟ هل العقار تحت الرهن. تذكر أن تكون يقظاً أثناء بحثك عن بيت واستخدم مخططاً فعلياً للعقار ليساعدك في تصور البيت الذي ستسكنه أنت.
الخطوة الرابعـة: تقديم عرض مالي للعقار
فور إيجادك البيت الذي تريده، ستحتاج لتقديم عرض مالي مقابل البيت. يعتبر هذا الأمر بشكل عام صعبا جدا ومرهقا من حيث الوقت بما أن كلا الطرفين البائع والمشتري لديهما أهدافا مختلفة بشكل كامل، لذا فإنه يفضل في معظم الحالات وجود طرف ثالث عقاري محترف لمناقشة العرض. إن كان لديك أي احتكاك شخصي مع بائع العقار، لا تقم بتقديم أي معلومات حول تحركك ، وعن وضع عقارك الحالي، ووضعك المالي أو شعورك الخاص تجاه بيته سواء كان سلبياً أم إيجابياً لأن تلك الأمور يمكن أن تؤثر سلبا في المفاوضات المستقبلية.
الخطوة الخامسـة: معاينة البيت و التأمين
بعد الموافقة على عرض السعر المقدم من قبلك ستحتاج إلى ترتيب وتنسيق وتفسير معاينات متعددة للعقار متضمنة الحشرات ونوعية البناء وخزان البترول وسند التمليك إلى أخر ما هنالك. كما أنك ستحتاج أيضا إلى ترتيب ملكية التأمين وإنهاء عملية الرهن. إن هذه الخطوة رئيسيـة وهامة في عملية الشراء وهناك العديد من المشاكل المتوقعة التي يمكن اكتشافها خلال هذه الفترة. تلك المشاكل تتضمن تسرب الماء من الأسقف والأضرار المسببة من النمل الأبيض ومشاكل في الأساسات وتشقق الجدران إلى آخر ما هنالك حيث أن تلك المشاكل تحدث في جميع الأوقات. إن ممثل مبيعات من طرف المحترف الذي قام بخدمتك يستطيع أن يجعل تلك المفاوضات تسير بشكل هادئ ومريح. وفي أغلب الأحيان يكون أمامك أيضا خيار أن تدخل البناء وتعاينه قبل إقفال عملية الشراء أن ذلك هو فرصتك الأخيرة للتأكد من أن جميع البنود التي وافقت عليها قد نالت رضاءك عند إتمامها. و ان لم تكن تجيد المعاينة استعن بخلراء قد يفيدوك في ذلك و لا يهم ان تدفع لهم اي مبلغ حتى لا تندم في الاخر
الخطـوة السادسـة: الإقفال النهائي
قبل أن تصل إلى إقفال عملية الشراء تأكد من أن جميع الوثائق الضرورية و وثيقة العربون قد تمت بشكل كامل. وإذا لم يتم إكمال أعمال القرض العقاري وسند التمليك والتأمين وجميع الأمور الأخرى الضرورية بموجب قوانين الدولة والقوانين المحلية ولم تصل على طاولة الإقفال، فإن الإقفال قد يتأخر عن الوقت المتفق عليه. وبالاعتماد على ما ينص عليه العقد فإن ذلك يمكن أن ينتج عنه غرامات مالية وربما ضياع حقوقك في المنزل. فور إتمام عملية الإقفال أنت تمتلك البيت بشكل رسمي ولكن تحتاج ربما إلى القيام بعدة أشياء قبل وضع حصيرة الترحيب أمام باب المنزل. يتضمن ذلك توصيل التيار الكهربائي والاشتراك في الصحف المحلية وتنظيف أو وضع سجاد إلى أخر ما هنالك. كمـا يمكن أن يكون هذا الوقت مناسبا لعمل بعض التجديدات المطلوبـة.
و بالتوفيق ان شاء الله تعالى
المواضيع المتشابهه 
رد: مفاهيم للتسويق العقاري-منقول للفائدة 
1) يمتلك العضو ملكية مفرزة الشقة أو الطبقة الخاصة به، وهى تشمل على ما أعد لاستعماله وحده ، وبصفة خاصة ما يوجد داخل الشقة أو الطبقة من حواجز فاصلة بين الحجرات و أدوات صحية وأنابيب المياه والكهرباء الداخلية ، وما يكون بالأرضية والجدران والأسقف ، وكذلك النوافذ والأبواب والشرفات .
